Случчанин за одну базовую выкупил в деревне заброшенный детсад. А теперь должен государству более 30 000 рублей

0
Купил здание в Слуцком районе за одну базовую – проблем получил на тысячи. Как не попасть в ловушку
То самое здание бывшего детского садика, которое Владимир частично отремонтировал, но не успел сдать в срок. Фото: Олеся Белая

В Слуцком районе выставлены на торги четыре здания. Начальная цена каждого — одна базовая величина. То есть предпринимателю при отсутствии конкурентов вполне реально заполучить здание за 25,5 рубля и организовать в нём некий бизнес. Но не всё так просто.

С 2008 по 2018 годы из коммунальной собственности Слуцкого района продали 32 объекта с начальной ценой в одну базовую величину. Из-за невыполнения договоров купли-продажи 4 объекта вернулись обратно в собственность района.

Случчанин Владимир в 2013 году купил за одну базовую величину бывший сельский детсад и хотел сделать там музей. Однако не успел выполнить все условия договора и теперь должен выплатить больше тридцати тысяч рублей. Причём деньги за ремонт ему никто не вернёт.

Реклама

Благое дело обернулось кошмаром и долгами

Случчанин за одну базовую выкупил в деревне заброшенный детсад. А теперь должен государству более 30 000 рублей
Центр деревни Болотчицы Слуцкого района. Фото: Алесь Достанко
Владимир — простой сельский житель. У него была мечта — создать музей сельского быта и выставить в нём предметы старины, которые он собирал несколько лет. Узнав, что заброшенный детсад в его деревне продают с аукциона за одну базовую величину, Владимир решил: «Надо брать! Это то, что надо».

Он поехал в Слуцкий райисполком, оформился индивидуальным предпринимателем (здания за базовую не продают частным лицам), потом съездил в Минск на аукцион и выиграл право купить бывший детсад.

Владимир подписал договор купли-продажи с продавцом — отделом образования Слуцкого райисполкома. В договоре были прописаны условия: сделать ремонт, реконструкцию и ввести здание в эксплуатацию в течение трёх лет с момента покупки.
Владимир сомневался в том, что успеет в указанный срок, но так хотел создать музей, что подписал договор.

Первые два года ушли на подготовку и оформление документов. Один только проект, который обошёлся Владимиру в $ 3000, пришлось ждать около года. Сроки сдачи музея подходили, а ещё предстоял большой ремонт.

«Здание пять лет было бесхозным, — рассказывает Владимир. — Окна выбиты, забор сгнил, крыша протекала. Металл люди повырезали и вынесли. Даже кирпич, которым обложено здание, кто-то уже начал разбирать. Пришлось менять полы, восстанавливать электропроводку, водопровод».

За три года Владимир выполнил условия договора лишь частично. В это время на нём было уже два кредита, взятых на проект и стройматериалы.

Слуцкий райисполком подал в суд. Он потребовал выплатить в бюджет района разницу между оценочной стоимостью здания и одной базовой величиной, за которую Владимир покупал детсад. Это около 38 тысяч рублей. Сумма должна быть выплачена, иначе здание не будет принято в эксплуатацию. По словам юристов, отказ от объекта не освобождает от уплаты. Причём деньги за уже проведённый ремонт и проект возвращать никто не обязан. На сегодняшний день, это около 10 тысяч рублей. Кроме того, Владимир должен заплатить за суды около 1600 рублей.

Купил здание в Слуцком районе за одну базовую – проблем получил на тысячи. Как не попасть в ловушку
Бывший стадион возле бывших школы и детского сада в Болотчицах. Фото: Олеся Белая

Юрист советует реально оценивать свои возможности

Андрей Мочалов, адвокат Минской областной коллегии адвокатов, рассказал «Кур'еру», как предпринимателю купить здание за одну базовую и не повторить ошибок Владимира.

Составьте детальный бизнес-план

Здание за одну базовую — это не подарок от государства. Это его желание как можно скорее включить объект в хозяйственный оборот, иногда — создать новые рабочие места и производство. Поэтому, когда ипэшник ещё рассматривает вариант такого приобретения, он должен чётко осознавать, сможет ли он выполнить строительные работы, какие найдёт источники финансирования, экономическую целесообразность проекта. В идеале лучше иметь детальный бизнес-план.

Важно побывать на объекте до покупки, чтобы реально оценить его техническое состояние. Потому что ссылки на то, что выполнить работы в срок из-за плохого техсостояния нереально, вряд ли воспримут всерьёз.

Также нужно выяснить, существует ли возможность подключения к коммуникациям, проверить, не находится ли здание в природоохранной зоне. Соответствующие документы должны быть в землеустроительной службе.

Узнайте, действительно ли по документам продаются именно те строения, которые вы видите на территории.

Также следует ознакомиться с землеустроительным делом, если оно есть, в райисполкоме. В частности, выяснить, совпадают ли фактические границы земельного участка с точками в землеустроительном деле. Нужно понимать, что приведение документов в соответствие потребует сил, времени и денег.

Внимательно прочитайте договор и, если нужно, измените

Обращайте внимание на все пункты договора купли-продажи. Особенно на эти:

  • условие о предмете договора. Необходимо чётко понимать, какое конкретно имущество приобретается и что входит в объём этого имущества (особенно если приобретается комплекс строений);
  • условия о выполнении определённых работ, реконструкции, создании рабочих мест и т. п. Их выполнение обязательно, а невыполнение грозит большими финансовыми санкциями;
  • условия о сроках — их нарушение также грозит штрафами.

Указ № 294 (о порядке распоряжения государственным имуществом) предусматривает ряд положений, которые райисполком обязан включить в договор без изменений. Если договор составляют по результатам аукциона, стороны не могут отказаться и от положений, которые были указаны в условиях аукциона.

Иные положения можно обсудить с райисполкомом и изменить. Можно это сделать предложить свои правки на личном приёме или направить письменные предложения.

Купил здание в Слуцком районе за одну базовую – проблем получил на тысячи. Как не попасть в ловушку
Обелиск возле бывшего детского сада в Болотчицах. Фото: Олеся Белая

Расторгнуть договор или продлить сроки

Если вы заключили договор, но не можете выполнить взятые на себя обязательства, то стоит попробовать расторгнуть или изменить договор по соглашению сторон. На практике были случаи расторжения договоров, разумеется, с возвратом объекта недвижимости. В случае, если ипэшник не может исполнить условия по независящим от него причинам, то такой договор может быть изменён или расторгнут по решению суда.

Если сроки подходят, а условия ещё полностью не выполнены, нужно обратиться в райисполком с заявлением о продлении сроков. На практике если райисполком видит текущее исполнение условий, то он, как правило, идёт навстречу.

Идите на мировое соглашение

Если вы всё-таки «завалили» сроки, не выполнили условия и на вас подали в суд, попытайтесь пойти на мировую и всё-таки закончите работу, пока идут суды.
В суде возможно заключить мировое соглашение. Местные органы иногда соглашаются не забирать объект недвижимости (отказаться от данного требования в суде) в обмен на согласие уплатить штрафные санкции.

Также ипэшник имеет возможность выполнить условия договора купли-продажи ещё до вынесения решения суда. В таком случае оснований для удовлетворения иска не имеется.

Купил здание в Слуцком районе за одну базовую – проблем получил на тысячи. Как не попасть в ловушку
Бывшая школа в Болотчицах рядом с детским садом. Сейчас это здание тоже не используется. Фото: Олеся Белая

Краткие выводы

Если вы собираетесь купить у государства здание за одну базовую, то:

  • Внимательно изучите техническое состояние здания, территорию, все строения на территории, всю документацию.
  • Составьте детальный бизнес-план, учтите всё до мелочей: денежные и временные затраты, риски.
  • Перед подписанием договора обязательно обсудите с продавцом пункты, которые вам не подходят, и измените их, если это можно по закону. Предложите дополнительные условия, которые вас подстрахуют.
  • Если купили здание, но не можете выполнить условия, расторгните или измените договор или продлите сроки.
  • Если на вас уже подали в суд, попытайтесь пойти на мировую или спешно выполнить условия договора.
Реклама

Комментарии: будем признательны за ваши отзывы.

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.